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  上述7个维度的资产价值，在当下都值500万，那么5年后你认为哪个涨幅最大？

  我特意看了一下关于这一个问题的留言，有两个选项争议比较大，一个是LV包包、一个是房子。

  看不懂LV包包升值的人，大多数没有认真了解过奢侈品，更不知道像翡翠、LV的某些品类，这些年升值的幅度远超200%；

  不能选择房子的理由是中国人口下滑、城市化接近尾声，所以未来中国的房子一定会贬值。

  换句话说，他们都以为人口和城镇化增速降低，导致了房地产交易量下降，从而带来房价下跌。

  因为人口下降，城市化进程接近尾声，所以交易量暴跌，未来的房价更是会促进下跌？

  房地产增量就是中国商品房的年度交易规模从2003年的0.79万亿一路上涨到2021年的18.3万亿，这是中国房地产的增量时代！

  换句线年中国商品房销售面积增速29%到2018年销售面积增速1.3%,再到2021年销售面积增速4.8%，中国楼市在过去的18年，平均增速不低于10%，这就是房地产扩张的增量时代。

  从时代背景维度看，房地产的增量扩展，还伴随着GDP增速、人口增速、城市化进程的快速增长。

  在那样的黄金年代，中国才出现了万亿负债规模的房企、也出现了类似深圳这样一年房价上涨200%的城市，而这一切，铸就了无数中产家庭财富的攀升。

  将时间拉回现在，我们所处的大环境已经悄然发生了变化、GDP增速也由过去的10%，到了现在的5%。

  与此同时，城市化进程放缓、万亿负债的房企都开始暴雷、中国房地产商品房交易规模也一路下滑。

  由2021年巅峰时期的成交额18.3万亿下降到2022年13万亿，再到2023年的11万亿。

  针对这样的一种情况，房企给出的定义是“黄金时代到青铜时代”、再后来房企爆雷之后给出的定义是“黑铁时代”。

  其实，不管感性的定义是什么时代，中国房地产增量时代一去不复是不争的事实。

  换句话说，伴随着中国GDP增速减缓、城市化进程减速、中国人口负增长，中国房地产增量时代一去不复了。

  上述种种都是不争的事实，我也从不否认：中国楼市遍地黄金的普涨时代一去不复返了，中国房地产行业增量投资的时代结束了！

  2024年年初，我根据2023年的开工建设量和竣工量推演了未来2年，也就是2024年和2025年的中国商品房的交易规模。

  也就是说，伴随着商品房交易额的不断下跌，房地产行业规模将不断收缩，到2025年线万亿以下（剔除工程抵和政府购买）。

  可我想问：凭什么认为增量时代结束就从另一方面代表着房价下跌？总量下跌所以推导房价下跌的逻辑怎么来的？

  换句话说， 房地产增量时代结束是共识，但增量时代结束，不必然等于房价下跌，更不必然房价永远下跌。

  假设过去每年销售1000头猪，现在每年销售500头猪，你凭什么认为猪销售量下跌，所以猪肉价格必然下跌？

  且不说这养猪是垄断行业，这每头猪的出栏价格和供应数量能控制，单说这些吃猪肉的人，会因为猪肉销量下降就不吃猪肉了吗？

  其实呢，中国是发展中国家，咱们现在经历的一切，早在N很多年以前，其他几个国家都已经经历过了。

  普通家庭为什么不敢消费？因为买房的本质是负债，那么该怎么 降低负债呢？推荐看文章《

  美国的人口从1999年至今，美国人口和大部分经济发达地区一样，总人口下降、出生人数减少、老龄化人口增加。

  但在1920至1945的二战期间，因为美国本土并无战争，且成为最大的债权国和资本输出国，战争红利使其成为经济大国，这时候城市化率到达58.5%

  大家看完房价走势图，再看看下面的图，下面的图代表着美国房地产规模扩展的时代已结束，目前进入了存量时代。

  房价也是上涨的；3、美国城市化进程与美国房价的涨跌幅度并不一致，美国房价下跌的曲线年由次贷危机引发的房地产危机。

  截止于2023年10月份，包括外国人在内的日本总人口约为1.24亿人，较上一年减少59.5万人，连续13年呈负增长。

  截止于2023年，日本城镇化率已超越95%，原谅我，只找到了截止于2015年数据图。

  提及日本房价，一定会提及日本消失的30年，但这一些内容我们之前的文章都有说过，今天就不赘述了。

  基于文章字数的限制，我没办法把各个国家的数据都在这里呈现一次，但底层逻辑都是一样的：

  我明确的对大家说，我们这轮楼市下跌是因为经济周期，是因为房地产行业正处于库存周期、债务出清阶段，压根不是因为什么人口、城市化放缓、房地产增量时代结束。

  中国楼市从过去的增量时代到现在的“缩量”时代，意味着过去的机会100%变成了现在的机会40%或者20%。

  换句话说，经过这轮周期，中国的房子有些可以涨，有些涨得快，而有些涨的慢、有些不涨。

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